政府房市政策暗含弦外之音 但求稳定不救开发商

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政府房市政策暗含弦外之音 但求稳定不救开发商
2008年12月27日03:53
来源：南方报业传媒集团-21世纪经济报道 　　
降价号
　　周久耕突然成了全国名人。
　　12月9日，南京市江宁区房产局局长周久耕例行地通报2008年1—11月江宁楼市的运行情况时说：“对于开发商低于成本价销售楼盘，下一步将和物价部门一起对其进行查处，以防止烂尾楼的出现。
  
”周久耕此言被媒体简化为：“开发商降价也要查处。”
　　舆论大哗下，周久耕名声大震，连带他抽的烟和戴的表。
　　就在这当口，12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售”。业内将此话解读为：“国务院吹响了楼市降价号。”
　　不过，12月24日，国家发改委副主任张茅向全国人大常委会报告时，在肯定高房价应“适度回调”的同时，又提到要“避免房价大幅下跌”。
　　降，还是不降？听着有些复杂和微妙的号声，开发商当如何自处？
　　“降”的和“不降”的
　　“年底我们没有大规模的降价促销计划，因为公司目前资金状况正常。”12月24日，金地集团总裁张华纲对本报记者说。作为项目分布于多个城市的上市公司，金地集团（600383.SH）摆出了“资金渠道通畅，不打算降价”的姿态。
　　也有认为“降了也没用”而不打算降的。内蒙古呼和浩特市一家不愿具名的开发商说，呼和浩特每年房地产市场消化量维持在100万平方米左右，而今年的竣工量已经达到260万平方米，空置率超过60%。
　　这位开发商开发的房子现在每月销售约6套，售价4300元/平方米，“这已经是接近成本价了，”按他的说法，各种成本累计下来超过3900元/平方米。加上刚开盘时以3550元/平方米卖的特价房，按现价卖掉所有房子，也仅能保证项目不亏本。“这种情况下还是空置的话，即使降价也不会有人买的。”
　　因此，他打算“先撑着，到明年4月份看看情况再作打算”。
　　作出相反选择的开发商当然也不少。
　　在北京，眼下看上去成交最为活跃的是三个楼盘——远洋地产（03377.HK）的远洋·沁山水，首开股份(600376.SH)的首城国际中心，某区域性开发商的“悦溪公寓”项目。
　　三者的相同之处是均采取低于区域楼盘的价格开盘。一些购房者为了买到首城国际开盘价10800元/平方米的房子，连夜排队取号，有人甚至花了15000元买了一个房号。
　　“这个盘完全是按照市场化策略进行定价，开盘价格已经低于成本价。”首城国际销售代理商思源经纪董事长陶红兵说。
　　12月20日开盘的远洋·沁山水二期，据称认购额已超过8亿元。远洋地产有关负责人承认畅销的主要原因就是低价。11月15日那天，此项目销售每平方米的价格是1.1万元，比预计开盘的1.3-1.4万元每平方米降低，也低于此前几个月附近新盘1.7万元/平方米的价格。
　　“眼下国内外经济形势都不乐观，不动产的投资需求和改善性需求已经基本停滞了，剩下的只有刚性需求。”远洋地产市场部总经理肖劲说，“正是基于这个判断，我们才把营销策略定位于满足刚性需求上。除了价格的优惠外，景观、材料、配套等等都应该为这些刚性需求服务。”
　　多数降价楼盘的背景是，一方面开发商有资金压力；另一方面，开发商对今后的市场预期不明确，期望迅速回笼资金。特别是年关将近，不少公司都要做低迷中的最后冲刺。
　　一位不愿具名的开发商所在的集团上周专门召开了会议部署年底最后的冲刺，老总亲自主持。“我估计其他公司也是这样，任何促销都离不开给客户的优惠。元旦、春节前会有一轮营销攻势，大家都在焦虑中困兽犹斗，做最后一搏。除了性价比，还有什么能说服客户呢？”
　　“合理价格”玄机
　　降价后的遭遇，北京和南京的情况也都不一样。
　　“对于恶意降价销售，而这个价格又是低于成本价格的开发商，仍要进行严格监管。”12月24日，江宁区房产局副局长王伟军重申。
　　而在北京，受访的各家采取了降价策略的开发商都表示，在销售策略实行过程中，并未受到任何形式的政府干预，即便是“身份特殊”的首城国际中心。
　　“公司在考虑定价时，是会衡量项目的总体收益的。”悦溪项目负责人说，尽管有部分户型低于成本价出售，但对有些朝向较好、位置较好的户型又制定了相对高的价格，“我们从一开始就打算将价格定的合理些，挤出所有的泡沫和水份。”
　　“南京的情况的确有些特殊。”张华纲说，金地在全国10个主要城市的项目，均未遇到政府的价格干预，而是按市场化操作。
　　另一位不愿具名的开发商认为，目前大多数地方的政府并不直接干预房价，是因为政府明白降价并未跌到开发商的成本底线，即使降价，对项目盈利也还是安全的。
　　而在全国工商联住宅产业商会会长聂梅生看来，这两种情况并不矛盾。
　　聂梅生分析，在目前的状况下，开发商对高利润率的幻想已经不切实际。有些全国性的企业在一个区域降价，快速回笼资金后，在其他区域实现利润。拿地成本比较低、全国性资质较好的开发商，他们的降价行为并不会给市场带来伤害。最应该担心的是，恶意降价导致的企业资不抵债，最终致使大面积烂尾现象发生。“1993年房地产泡沫时，一批濒临破产的开发商就曾经在倒闭前疯狂低价甩卖。”
　　复杂微妙的号声
　　如何理解国务院意见中的“合理的价格”？张华纲的解读是：政府的主观意愿更希望楼价稳定，但是也不能干涉市场，也没有权力干涉市场，政府维护市场秩序，可以通过管理土地出让的数量和节奏，以及调整金融杠杆的作用，调整市场预期等。政府部门可能认为现在楼价不低，希望房价随行就市，遵循市场规律，低一点市场接受度会提高。
　　“这里的潜台词是政府不会救开发商，现在倒闭的开发商的数量还并不多。”张华纲说。
　　“在接触中感觉政府传递出来的信息还是两个字——维稳。”一位不愿具名的开发商总结说，当然最重要的是住房消费信心的恢复，成交量的回升，地方政府还是希望开发商能赚钱，这样也能实现对相关利益攸关方的承诺。毕竟，房价如果大幅下降，将影响一批有房人的利益，伤害城市对外招商引资的吸引力，而且当前土地出让金是大多数城市基础设施建设费用的重要来源。
　　另外，银行对项目利润看得非常重。如果银行让开发商降价，那一定是因为银行认为房价还未跌破风险底线，所以让开发商赶紧把项目卖掉拿钱走人。
　　“在全国房地产市场观望气氛较浓，成交量、销售额持续下降的背景下，地方政府首要做的事情是促进市场成交量。”聂梅生说。为了促进交易，各地政府也曾出台了很多措施，减免部分税收、放松贷款条件等，西安等城市还提出从财政收入中拿出一部分做购房补贴。